Name: 【Yahoo Lunch K】雷深如 J.Arie《你死我活》
Uploaded: 2024-04-23T06:29:12Z
Duration: P239S
Description: 【Yahoo Lunch K】雷深如 J.Arie《你死我活》

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黃劍文《凡星》（原唱：陳蕾）｜Yahoo Lunch K

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黃劍文《你最珍貴》（原唱：張學友）｜Yahoo Lunch K

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黃劍文《三天兩夜》（原唱：張學友）｜Yahoo Lunch K

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~ 繼《最佳男主角》、《最佳女主角》各個「芷珊式」清談節目後，今年《芷珊約你》玩轉format直擊藝人鏡頭後真人真事，其中請來認識多年的老友楊千嬅，pillow talk梗係有嗰句講嗰句，就算近年最敏感的話題：從最受歡迎到如今網絡衝擊，芷珊姐姐直言千嬅坦誠分享，最後教導兩個攬住喊，究竟平時大笑姑婆嘅方麗娟，鏡頭背後又係點？芷珊姐姐喺Yahoo! 娛樂訪談話你知。

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【娛樂訪談】黎芷珊大談與千嬅：我哋兩個攬住喊

政府全面撤辣後，本港樓市看似止跌回穩，但偏偏金管局公布，今年首季的「負資產」突破了30,000宗，創出20年以來新高。以前都說過，「負資產」等於「資不抵債」，代表如果業主要把物業沽售，因賣樓所得不足以找清銀行欠款，故必須自掏腰包才可贖樓，對後市去向都有一定影響。

本港樓價自2021年8月見頂後，至今已經累計跌逾23%，但實情如果買家借得少，就算樓價跌23%，也根本未跌穿其借貸額，轉售物業頂多蝕讓，而非我們常說要貼錢賣樓的「負資產」的困局。所以，導致「負資產」急升的另一原因，還因為跟買家借用高槓桿入市，變相只要樓價一回軟，很容易跌穿其借款額。

時任特首林鄭月娥在2019年放寬高成數按揭後，為問題埋下伏線。準買家透過繳付保費來換取高成數按揭，顯然有節節上升趨勢。以2023年全年為例，全年新取用按揭宗數為50,059宗，但借取高成數按保的宗數卻有14,941宗，佔比高達30%。而借貸金額更達830.96億元，佔了市場按揭額的35%，也可以想像到當樓價逆轉時，所帶來的連鎖效應可以有多大。

全面撤辣至今已經兩個多月，發展商全力搶灘「先量後價」，令一手成交量創出了《一手新例》以來單月新高，當時，已有部份評論認為樓市已見底，但近日突然爆出「負資產」錄得32,073宗、創出了20年以來的新高的負面消息，又不禁令人再度反思，後市去向應否如此樂觀?

翻查資料，負資產最高峰是在2003年第二季，當時「負資產」超過十萬，按揭比率128%。雖然現在仍未去到2003年般嚴峻，但「負資產」怎樣也會對後市有影響。「負資產」可怕的地方，在於直接封鎖業主退路。如果業主要賣樓就必須抬錢；但如果想繼續供樓則在現市況要捱貴息，同時也因估值持續下滑未能成功轉按，形成沉重負擔。

當然若業主準時供樓，銀行未必會「大開殺戒」要求業主補差價，但「負資產」也間接打斷業主換樓升格意欲。以往升格換樓多透過物業財富升值，透過賣樓套現所得作為新購物業首期，但現在價格大幅回落，則很難再有財富效應。而且當舊有物業已跌至「負資產」時，賣樓一蚊也取不回之外，還要額外自己補錢離場，除非自己有額外資金去換樓，否則手持一層「負資產」的業主，在換樓的取態上也可能一動不如一靜。

未來情況會否惡化? 簡單答案就是視乎樓價升或跌。問題是，全面撤辣後所以展現出的面貌，就是新盤的貨源超級澎湃。現時一手供應已累積至超過11萬個、相當於超過七年的吸納量，令到發展商即使手持貴價摸頂麵粉，也只會繼續維持「先量後價」策略，未必會割喉式劈價，但只要稍為較二手市場低一點的價錢，已經足以搶走二手客源，兼冰封二手市場。二手業主要賣樓也唯有減價才可以，如此情況令樓價難言大幅回升。

而且全面撤辣後展現出來的另一個面貌，就是發展商開價策略，已不在乎早買業主的心情，甚至乎一期業主還未完全上會，二期已經劈價20%以上出售，近期減價更高達至30%以上。早前買入樓花的買家，若預備10%首期來上會，基本上未入伙前已經淪為負資產。除了可能加劇撻訂離場個案外，也會影響置業者的信心。以前受市場吹捧忘目迷信首批一定有水位，今日卻知道遲買愈平。置業步伐減慢，對樓價有一定影響。

政府全面撤辣後，本港樓市看似止跌回穩，但偏偏金管局公布，今年首季的「負資產」突破了30,000宗，創出20年以來新高。以前都說過，「負資產」等於「資不抵債」，代表如果業主要把物業沽售，因賣樓所得不足以找清銀行欠款，故必須自掏腰包才可贖樓，對後市去向都有一定影響。  本港樓價自2021年8月見頂後，至今已經累計跌逾23%，但實情如果買家借得少，就算樓價跌23%，也根本未跌穿其借貸額，轉售物業頂多蝕讓，而非我們常說要貼錢賣樓的「負資產」的困局。所以，導致「負資產」急升的另一原因，還因為跟買家借用高槓桿入市，變相只要樓價一回軟，很容易跌穿其借款額。  時任特首林鄭月娥在2019年放寬高成數按揭後，為問題埋下伏線。準買家透過繳付保費來換取高成數按揭，顯然有節節上升趨勢。以2023年全年為例，全年新取用按揭宗數為50,059宗，但借取高成數按保的宗數卻有14,941宗，佔比高達30%。而借貸金額更達830.96億元，佔了市場按揭額的35%，也可以想像到當樓價逆轉時，所帶來的連鎖效應可以有多大。  全面撤辣至今已經兩個多月，發展商全力搶灘「先量後價」，令一手成交量創出了《一手新例》以來單月新高，當時，已有部份評論認為樓市已見底，但近日突然爆出「負資產」錄得32,073宗、創出了20年以來的新高的負面消息，又不禁令人再度反思，後市去向應否如此樂觀?  翻查資料，負資產最高峰是在2003年第二季，當時「負資產」超過十萬，按揭比率128%。雖然現在仍未去到2003年般嚴峻，但「負資產」怎樣也會對後市有影響。「負資產」可怕的地方，在於直接封鎖業主退路。如果業主要賣樓就必須抬錢；但如果想繼續供樓則在現市況要捱貴息，同時也因估值持續下滑未能成功轉按，形成沉重負擔。  當然若業主準時供樓，銀行未必會「大開殺戒」要求業主補差價，但「負資產」也間接打斷業主換樓升格意欲。以往升格換樓多透過物業財富升值，透過賣樓套現所得作為新購物業首期，但現在價格大幅回落，則很難再有財富效應。而且當舊有物業已跌至「負資產」時，賣樓一蚊也取不回之外，還要額外自己補錢離場，除非自己有額外資金去換樓，否則手持一層「負資產」的業主，在換樓的取態上也可能一動不如一靜。  未來情況會否惡化? 簡單答案就是視乎樓價升或跌。問題是，全面撤辣後所以展現出的面貌，就是新盤的貨源超級澎湃。現時一手供應已累積至超過11萬個、相當於超過七年的吸納量，令到發展商即使手持貴價摸頂麵粉，也只會繼續維持「先量後價」策略，未必會割喉式劈價，但只要稍為較二手市場低一點的價錢，已經足以搶走二手客源，兼冰封二手市場。二手業主要賣樓也唯有減價才可以，如此情況令樓價難言大幅回升。  而且全面撤辣後展現出來的另一個面貌，就是發展商開價策略，已不在乎早買業主的心情，甚至乎一期業主還未完全上會，二期已經劈價20%以上出售，近期減價更高達至30%以上。早前買入樓花的買家，若預備10%首期來上會，基本上未入伙前已經淪為負資產。除了可能加劇撻訂離場個案外，也會影響置業者的信心。以前受市場吹捧忘目迷信首批一定有水位，今日卻知道遲買愈平。置業步伐減慢，對樓價有一定影響。

胡‧說樓市｜負資產個案續創20年新高! 換樓鏈被凍結?

「世上只有媽媽好！」點解？母親為子女不求回報的付出、照顧家庭無微不至等等係人都知，但做媽咪要犧牲幾多？未生BB嘅你又有冇諗過？今回有請新任靚媽孫慧雪自爆升呢母親後，最大犧牲係乜？係時候做定心理準備。

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【娛樂訪談】孫慧雪笑談天下母親最大犧牲…

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深圳Costco最新實況 一鏡到底7分鐘

《Yahoo Lunch K》幫大家將Office變身K 房，爭住咪，一齊唱 ！ 一個月兩個星期四，以歌會「友」，把Busking街頭文化帶進Studio！ 邀請歌手駐場演唱，用音樂調劑繁忙嘅工作 特設粉絲見面環節，讓Fans近距離與歌手藝人互動 各個範疇歌手藝人不定期突入 與駐場歌手cross over 對唱

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【Yahoo Lunch K】黃劍文Kimman堅持不懈參加比賽奮力追音樂夢 現身分享追夢旅途

政府全面撤辣後，多個發展商都搶閘推售全新盤，二手業主也願意讓步，令撤辣後的樓市展現出多年未見的旺勢，只是隨著近期走勢有放緩跡象，大家都開始討論，究竟小陽春旺勢還能否持續? 今集我們會一起探討此議題。
討論這個議題之前，值得我們由一手供應開始說起。房屋局數字反映，截至2024年首季，一手貨源高達112,000個，創出政府自2004年有統計以來的新高。這些供應包括21,000個現樓貨尾，以及72,000個樓花未售的單位。若撇除等待動工的遠期供應19,000伙，單計這些短期供應，已佔可供發售貨源的83%。
但每一年，我們有多少需求呢? 以過去五年一手註冊量推算，平均每年吸納14,959個單位，現時一手貨源可說相當澎湃，足以應付全港7.6年的需求。供過於求的大環境下，加上不少發展商手持的麵粉，都是在樓市未轉角前以高價吸納，故發展商在未撤辣前確實很難去貨。
全面撤辣就成為發展商的出貨契機，即使地皮高追購入，但他們取態也寧願套現至上，畢竟大家一開始也難以評估撤辣後的市場去向，總之就要搶灘，所以全面撤辣後的一手盤策略也是先量後價，甚至有新盤較上一期劈價20%以上推售，目的就是要搶客源，甚至二手客源都要搶。
受制一手樓開始減價，若二手業主不讓步，根本就難以找到買家承接。因為只要業主稍為強硬一點，準買家絕對有條件在一手市場尋找貨源。換句話說，全面撤辣後，減價盤才能出線，市價盤只能待價而沽，所以大家都會發現全面撤辣後的二手成交，仍不乏蝕讓急走貨。
供應層面充裕，購買力也因全面撤辣而陸續釋放。說到底，全面撤辣最受惠的人還是境外客。買新樓受惠新盤劈價20%，不用再繳付重稅，變相買樓再打折，所以對照本地買家來說，他們受惠程度最大，也成為樓市最大動力。本地客則主要受惠於放寬按揭成數及暫緩壓力測試，面對境外客群起入市的氣氛，靜候多時的他們也決定要入市，因為深怕「蘇州過後無艇搭」，樓市再被谷起。
這也大致總結全面撤辣後的一二手市況，量升價卻未見大升，也就是我們所看見的小陽春旺勢。只是隨著近期部份劈價新盤，在第二輪銷情後繼無力，十大屋苑周六日成交回到淡市水平，大家又開始關注，究竟之前一鼓作氣的旺勢能否保持? 而實情背後要評估的一個因素，就是發展商劈價推售新盤所帶來的影響。
一手樓劈價推售，固然可鞏固發展商的短期業績，但實情二手市場卻繼續捱打，業主要出貨，也難免要面對割價沽貨的現實。還有一點，就是現時不少劈價的新盤均為項目發展的二期，銷售期橫跨轉角市的新盤項目，一期業主還未上會，已因二期劈價而淪為蟹貨或負資產，不單影響上會氣氛，更令財富效應逐漸消失。以前物業升值，換樓客可套現大筆資金升格，但隨著蟹貨被套牢，業主卻失去動力換樓。
雖然全面撤辣本可為換樓客拆牆鬆綁，起碼先買後賣不用預支辣稅，但效力卻因樓價下跌而抵銷。換句話說，以現時一手樓劈價推盤推測，某程度是透支部份換樓客購買力。日後是否仍有足夠購買力支持樓市，還看有沒有其他新資金，如境外客的補充。當然關鍵也視乎發展商會否繼續劈價賣樓，而這又回到基本步，究竟十萬貨源的去庫存速度如何?

政府全面撤辣後，多個發展商都搶閘推售全新盤，二手業主也願意讓步，令撤辣後的樓市展現出多年未見的旺勢，只是隨著近期走勢有放緩跡象，大家都開始討論，究竟小陽春旺勢還能否持續? 今集我們會一起探討此議題。 討論這個議題之前，值得我們由一手供應開始說起。房屋局數字反映，截至2024年首季，一手貨源高達112,000個，創出政府自2004年有統計以來的新高。這些供應包括21,000個現樓貨尾，以及72,000個樓花未售的單位。若撇除等待動工的遠期供應19,000伙，單計這些短期供應，已佔可供發售貨源的83%。 但每一年，我們有多少需求呢? 以過去五年一手註冊量推算，平均每年吸納14,959個單位，現時一手貨源可說相當澎湃，足以應付全港7.6年的需求。供過於求的大環境下，加上不少發展商手持的麵粉，都是在樓市未轉角前以高價吸納，故發展商在未撤辣前確實很難去貨。 全面撤辣就成為發展商的出貨契機，即使地皮高追購入，但他們取態也寧願套現至上，畢竟大家一開始也難以評估撤辣後的市場去向，總之就要搶灘，所以全面撤辣後的一手盤策略也是先量後價，甚至有新盤較上一期劈價20%以上推售，目的就是要搶客源，甚至二手客源都要搶。 受制一手樓開始減價，若二手業主不讓步，根本就難以找到買家承接。因為只要業主稍為強硬一點，準買家絕對有條件在一手市場尋找貨源。換句話說，全面撤辣後，減價盤才能出線，市價盤只能待價而沽，所以大家都會發現全面撤辣後的二手成交，仍不乏蝕讓急走貨。 供應層面充裕，購買力也因全面撤辣而陸續釋放。說到底，全面撤辣最受惠的人還是境外客。買新樓受惠新盤劈價20%，不用再繳付重稅，變相買樓再打折，所以對照本地買家來說，他們受惠程度最大，也成為樓市最大動力。本地客則主要受惠於放寬按揭成數及暫緩壓力測試，面對境外客群起入市的氣氛，靜候多時的他們也決定要入市，因為深怕「蘇州過後無艇搭」，樓市再被谷起。 這也大致總結全面撤辣後的一二手市況，量升價卻未見大升，也就是我們所看見的小陽春旺勢。只是隨著近期部份劈價新盤，在第二輪銷情後繼無力，十大屋苑周六日成交回到淡市水平，大家又開始關注，究竟之前一鼓作氣的旺勢能否保持? 而實情背後要評估的一個因素，就是發展商劈價推售新盤所帶來的影響。 一手樓劈價推售，固然可鞏固發展商的短期業績，但實情二手市場卻繼續捱打，業主要出貨，也難免要面對割價沽貨的現實。還有一點，就是現時不少劈價的新盤均為項目發展的二期，銷售期橫跨轉角市的新盤項目，一期業主還未上會，已因二期劈價而淪為蟹貨或負資產，不單影響上會氣氛，更令財富效應逐漸消失。以前物業升值，換樓客可套現大筆資金升格，但隨著蟹貨被套牢，業主卻失去動力換樓。 雖然全面撤辣本可為換樓客拆牆鬆綁，起碼先買後賣不用預支辣稅，但效力卻因樓價下跌而抵銷。換句話說，以現時一手樓劈價推盤推測，某程度是透支部份換樓客購買力。日後是否仍有足夠購買力支持樓市，還看有沒有其他新資金，如境外客的補充。當然關鍵也視乎發展商會否繼續劈價賣樓，而這又回到基本步，究竟十萬貨源的去庫存速度如何?

胡‧說樓市｜新盤連環劈價，小陽春如何是好?

Jack

【Yahoo Lunch K】雷深如 J.Arie《你死我活》

Yahoo自家製

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Yahoo Lunch K

娛樂訪談

Yahoo 財經特約主編胡國威主持，以貼地及實用角度，幫助買家及業主置業安居。

胡．說樓市

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